Tại Sao Nhà Giàu Việt Bỏ Tiền Vào Biệt Thự Biển

7 lý do khiến nhà giàu Việt đổ tiền vào biệt thự biển thuộc nhóm hàng hiếm (số lượng giới hạn), khẳng định được đẳng cấp, khai thác cho thuê tốt và khả năng tăng giá trong dài hạn cao... là những lý do chính khiến các đại gia sẵn sàng đầu tư hàng triệu USD vào biệt thự biển.

Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang cho biết, không phải tất cả các dự án bất động sản nghỉ dưỡng dọc theo bờ biển Việt Nam đều hấp dẫn nhà đầu tư, nhưng riêng biệt thự biển hút tiền của giới nhà giàu nửa năm nay. Chuyên gia này lý giải có nhiều lý do tạo nên làn sóng này, nhưng tiêu biểu nhất là 7 điểm nhấn sau.

Thứ nhất: Biệt thự biển thuộc nhóm sản phẩm second home, nằm trong xu thế chung của bất động sản toàn cầu là sở hữu căn nhà thứ hai. Xu hướng đầu tư này mang lại hiệu quả rõ ràng trong nền kinh tế hiện đại. Ở Anh hiện có hơn 600.000 hộ gia đình sở hữu căn nhà thứ hai. Ở Trung Quốc khoảng 15% hộ gia đình tại các thành phố lớn đều sở hữu loại hình bất động sản này. Mức GDP ở Việt Nam ước tính vào năm 2020 ngang bằng mức GDP ở các nước Đông Nam Á hiện nay. Do vậy xu hướng sở hữu căn nhà thứ hai là xu hướng tất yếu của Việt Nam trong các năm tới và giới nhiều tiền không bỏ qua cơ hội đầu tư này.

Thứ hai: Trong các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, căn nhà thứ 2 có rất nhiều loại. Từ biệt thự ở thành phố, đồng quê, cao nguyên hay đồi núi, bờ biển... Tuy nhiên, biệt thự có tầm nhìn ra biển có sức hấp dẫn vượt trội hơn so với phần còn lại và luôn là sự lựa chọn đầu tiên do môi trường trong lành, khí hậu ấm áp dễ chịu, thích hợp nghỉ dưỡng, chữa bệnh, trú đông... Theo thống kê của ngành du lịch thì hơn 70% khách du lịch đều chọn biển là nơi lựa chọn hàng đầu trong các kỳ nghỉ. Độ hoàn hảo của sản phẩm này chính là lực hấp dẫn rất lớn khiến các đại gia bỏ tiền mua.

Thứ ba: Trên thực tế, do chi phí đầu tư cực lớn cho dòng sản phẩm này nên giá trị thương mại của biệt thự biển khá cao, dao động từ 500.000 đến một vài triệu USD, chỉ có giới nhà giàu mới chi trả nổi. Vì lẽ đó, việc sở hữu một căn biệt thự biển cũng là cách thể hiện đẳng cấp của giới có tiền, của các doanh nhân thành công.



(Biệt thự hướng biển thường không được các chủ đầu tư xây dựng đại trà mà chọn lọc vị trí có view biển đẹp nhất để thi công với số lượng giới hạn nên đây là món hàng hiệu đắt tiền được các đại gia ưa chuộng. )

Thứ tư: Biệt thự biển luôn tọa lạc ở những vị trí độc đáo có một không hai, hướng ra những bãi biển đẹp nhất và luôn có số lượng hạn chế. Chủ đầu tư các dự án ven biển lựa chọn rất khắt khe những vị trí tốt như thuận lợi về giao thông, dịch vụ và thời tiết để tôn tạo nên dòng sản phẩm này. Do vậy, không như các bất động sản bình dân có vị trí thường thường bậc trung khác, biệt thự hướng biển sở hữu giá trị khác biệt vì độ hiếm và độ hoàn hảo. Đây cũng chính là món hàng hiệu điển hình chỉ những người có túi tiền lớn ưa chuộng.( tham khảo dự án biển hot tại Long Hải)

Thứ năm: Trong 3 loại bất động sản phổ biến thì tỷ suất lợi nhuận của bất động sản biệt thự hướng biển được xem là cao nhất. Đối với nhà phố, căn hộ khoảng 3-6%, văn phòng cho thuê 8-10%, còn bất động sản biển là 10-16% . Hiện nay, khi triển khai các dự án biệt thự biển, các chủ đầu tư đều cam kết mức thấp nhất là 7-8%. Ngoài ra, khả năng tăng giá của dòng sản phẩm này trong dài hạn cũng cao hơn các suất đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng khác. Đây là kênh đầu tư dài hạn được nhóm khách hàng có thu nhập cao và tích lũy lớn hướng tới.

Thứ sáu: Mô hình sở hữu kỳ nghỉ đang dần phổ biến và phát triển với tốc độ nhanh tại Việt Nam. Được sở hữu kỳ nghỉ miễn phí trên chính ngôi nhà mình đầu tư một cách dễ dàng và chi phí thấp nhất làm tăng sức hấp dẫn của biệt thự biển. Đa số các dự án biệt thự hướng biển khi liên kết với chủ đầu tư để khai thác thì ngoài lợi nhuận được hưởng, chủ sở hữu còn được hưởng 12-20 ngày nghỉ miễn phí (đủ cho thời gian du lịch trong năm), hoặc hưởng giá ưu đãi tốt nhất nếu vượt số ngày này. Mô hình sở hữu kỳ nghỉ là sản phẩm đặc biệt được tầng lớp trung lưu trở lên ưa chuộng trải nghiệm, trong đó giới nhà giàu và siêu giàu đứng ở top đầu.

Thứ bảy: Luật Nhà ở sửa đổi cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam đang mở rộng nguồn cầu cho thị phần bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có biệt thự biển. So với các nước cùng khu vực như: Thái Lan, Philippines và cả các quốc gia phát triển như Pháp, Tây Ban Nha đều có hơn 50% là thuộc sở hữu của người nước ngoài. Nhìn vào số lượng du khách nước ngoài du lịch của Việt Nam, năm 2014 là 7,87 triệu lượt khách, 6 tháng đầu năm 2015 là 3,8 triệu lượt cùng với Luật Nhà ở được sửa đổi cho phép người nước ngoài mua nhà thì tiềm năng của bất động sản biệt thự hướng biển còn tăng trưởng mạnh trong thời gian tới.

Nhận định sức hấp dẫn của biệt thự biển đang rất lớn, nhưng ông Quang vẫn lưu ý các nhà đầu tư (chủ yếu là giới nhà giàu) đổ tiền vào phân khúc này một số rủi ro có thể xảy ra. Đó là chọn sản phẩm chưa đạt đúng độ hoàn hảo của biệt thự biển khiến tài sản sụt giảm giá trị; năng lực tài chính, kinh nghiệm của chủ đầu tư không tương xứng với quy mô dự án; người mua biệt thự biển mất cân đối dòng tiền; ế khách thuê do khoảng cách quá xa so với các đô thị lớn. 

Theo ông Quang, ngoài uy tín, thương hiệu và tiềm lực của chủ đầu tư cùng các đối tác triển khai dự án phải tốt, khách mua biệt thự biển cần xem xét kỹ lưỡng vị trí của bất động sản nghỉ dưỡng. Nên chọn biệt thự biển ở những nơi tập trung đông khách du lịch và có khoảng cách di chuyển không vượt quá 3 giờ đồng hồ. Nếu có tàu du lịch, sân bay, đường cao tốc để kết nối với các điểm đến thì đây là yếu tố thuận lợi.

Ngoài ra, biệt thự biển đòi hỏi vốn đầu tư cực lớn và dài hạn. Ông Quang khuyên nhà đầu tư cần xác định rõ đây là cuộc đua đường trường.

Vũ Lê ( VN express)

Sưu tần by Daniel Luu

Tham khảo thêm dự án biển HOT thời điểm hiện tại:     

Dự án The Long Hải

Dự án Sanctuary

Phong Thủy Khi Chọn Mua Căn Hộ Cao Cấp

Ngoài những yếu tố thông thường trên thì việc nghiên cứu vấn đề phong thuỷ trong việc chọn tầng khi mua căn hộ chung cư là điều bạn nên quan tâm. Xác định cung mệnh của vị trí các tầng trong toà nhà City Gate Towers

Phong thuỷ chọn tầng khi mua căn hộ City Gate Towers



Việc lựa chọn mua căn hộ chung cư tầng bao nhiêu để hợp với mệnh và tuổi của mình là điều rất quan trọng bởi nó ảnh hưởng đến sức khoẻ, tài lộc và vận hạn của gia chủ.

Những yếu tố thông thường ảnh hưởng đến việc chọn tầng cao hay thấp

Trước khi xem xét đến vấn đề phong thuỷ chọn tầng cho căn hộ chung cư hợp với mệnh của gia chủ, chúng ta nghiên cứu qua một vài các yếu tố ảnh hưởng thông thường như sau:

Nếu như các tòa nhà xung quanh đều cao tầng thì nên cố gắng chọn những tầng ở trên cao một chút để bảo đảm tầm nhìn không bị các tòa nhà khác ở xung quanh che khuất.

Nếu bạn có vấn đề về sức khỏe hoặc đi lại không thuận tiện thì nên chọn lựa những tầng lầu thấp hơn;

Vấn đề phòng cháy chữa cháy: Khi chẳng may xảy ra hoả hoạn thì rõ ràng việc ở tầng cao sẽ bất lợi hơn ở tầng thấp

Vấn đề thang máy: Khi sự cố thang máy hoạt động không bình thường, nếu như ở căn hộ tầng thấp sẽ dễ dàng đi cầu thang bộ hơn

Không khí sẽ loãng hơn: Mặt đất và không khí chính là nơi hấp thụ ánh sáng mạnh nhất. Tầng khí quyển trái đất hầu như hấp thụ toàn bộ nhiệt lượng bức xạ. Càng lên cao áp suất càng giảm vì thế mật độ không khí trong khí quyển sẽ loãng theo. Vì vậy nhiệt lượng bức xạ hấp thu được từ ánh sáng mặt trời cùng giảm nên bạn sẽ cảm thấy lạnh hơn khi đi lên cao, điều này ảnh hưởng đến sức khoẻ sinh hoạt hàng ngày!

View đẹp: Chúng ta không thể phủ nhận rằng càng lên cao chúng ta lại càng mở rộng tầm nhìn, góc nhìn ra bên ngoài từ căn hộ của mình.

Phong thuỷ chọn tầng khi mua căn hộ City Gate Towers



Ngoài những yếu tố thông thường trên thì việc nghiên cứu vấn đề phong thuỷ trong việc chọn tầng khi mua căn hộ chung cư là điều bạn nên quan tâm.

Xác định cung mệnh của vị trí các tầng trong toà nhà City Gate Towers

Trong phong thuỷ, việc phân loại căn cứ theo ngũ hành thì vị trí các tầng sẽ thuộc các mệnh như dưới đây và nó phụ thuộc vào con số và tổng số, cụ thể:

Tầng 1 và tầng 6 thuộc mệnh Thủy

Tầng thứ hai và thứ bảy thuộc mệnh Hỏa

Tầng thứ ba và tám thuộc mệnh Mộc

Tầng thứ bốn và chín thuộc mệnh Kim

Tầng thứ năm và mười thuộc mệnh Thổ

Tầng thứ 11 và 16 lại thuộc mệnh Hỏa (vì tầng 11 có tổng số là 2, tầng 16 có tổng số là 7, mà 2 và 7 thì lại thuộc mệnh Hoả),

Cứ theo quy luật đó mà suy ra cho đến hết các tầng lầu của tòa nhà.

Phong thuỷ chọn tầng khi mua căn hộ City Gate Towers



Xác định ngũ hành của bạn thân căn cứ theo năm sinh và quy tắc phong thuỷ

Tuy nhiên đó mới chỉ là xác định cung mệnh của vị trí các tầng trong toà nhà, ngoài ra gia chủ còn phải xác định thêm ngũ hành của bạn thân căn cứ theo năm sinh, sau đó dựa theo quy tắc phong thuỷ sau:

Những người tuổi Tí, Hợi có ngũ hành thuộc thủy: có thể lựa chọn những tầng lầu trong phạm vi kim và thủy.

Những người tuổi Dần, Mão có ngũ hành thuộc mộc: có thể lựa chọn những tầng lầu trong phạm vi mộc và hỏa.

Những người tuổi Thân, Dậu có ngũ hành thuộc kim: có thể lựa chọn những tầng lầu trong phạm vi thổ và kim.

Những người tuổi Tị, Ngọ có ngũ hành thuộc hỏa: có thể lựa chọn những tầng lầu trong phạm vi mộc và hỏa.

Những người tuổi Sửu, Mùi, Thìn, Tuất có ngũ hành thuộc thổ: có thể lựa chọn những tầng lầu trong phạm vi hỏa và thổ.

Cách phận loại nêu trên cung cấp thêm cho quý độc giả cơ sở để tham khảo, nhưng vẫn phải căn cứ vào nguyên tắc đầu tiên là tính thực dụng rồi mới đến phong thủy theo mệnh của mỗi người.

Mọi yêu cầu thắc mắc về dự án City Gate Towers quý khách vui lòng liên hệ với chúng tôi qua những thông tin dưới đây,chúng tôi xin cam kết sẽ đáp ứng một cách tốt nhất nhu cầu của Quý khách hàng.

Khách hàng quan tâm đến các dự án có thể liên hệ mr.Khanh 0907.786.100 để được tư vấn tham quan dự án cùng nhiều phần quà hấp dẫn có giá trị. 

1. Dự án căn hộ city gate towers

2. Dự án căn hộ nhật bản

3. Căn Hộ Sài Gòn Plaza Tower

4. Dự Án The Long Hải

Mail: khanh.luu@thegoldenland.vn Tham thảo thêm nhiều dự án tại : http://chuyenvientuvan.com.vn 

can ho city gate towers, can ho city gate, citigate, citygate.vn, Citygate.vn, chung cu city gate, can ho nhat ban, du an the easter city, du an khang gia chanh hung, du an chung cu him lam cho lon, du an ehome 3,du an khu dan cu le thanh, du an khu dan cu phong phu, du an manhattan, can ho city gate towers, can ho quan 8, can ho quan 5, can ho quan 10, can ho du an, dự án the easter city, dự án khang gia chánh hưng, dự án chung cư him lam chợ lớn, dự án khu dân cư lê thành, dự án khu dân cư phong phú, can ho saigon plaza tower, can ho sai gon plaza tower, căn hộ sài gòn plaza tower, căn hộ sàigòn plaza tower, saigon plaza tower,sài gòn plaza tower, du an saigon plaza tower, du an sai gon plaza tower, dự án sài gòn plaza tower, dự án sàigòn plaza tower, the long hai, du an the long hai, bien long hai, khu nghi duong the long hai, khu biet thu long hai, du an biet thu nghi duong the long hai, the long hai vung tau

TPHCM Chấp Nhận Đầu Tư Vào Vĩnh Lộc Golden

Khu nhà ở Vĩnh Lộc A (giai đoạn 1) có tổng diện tích 25.434,9 m2 bao gồm Vĩnh Lộc Golden, hơn 80 nền đất nhà phố và hơn 3200m2 được dành xây dựng nhà trẻ.

TP.HCM: Chấp thuận đầu tư dự án Vĩnh Lộc Golden

UBND Thành phố vừa ban hành Quyết định số 3342/QĐ-UBND, chấp thuận cho Công ty Cổ phần Sông Đà An Nhân đầu tư dự án Khu nhà ở Vĩnh Lộc A (giai đoạn 1) thuộc xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh.

Khu đất thực hiện dự án Vĩnh Lộc Golden



Khu nhà ở Vĩnh Lộc A (giai đoạn 1) có tổng diện tích 25.434,9 m2 bao gồm Vĩnh Lộc Golden, hơn 80 nền đất nhà phố và hơn 3200m2 được dành xây dựng nhà trẻ.

Khu nhà ở Vĩnh Lộc A (giai đoạn 1) có tên thương mại là Vĩnh Lộc Golden, hiện dự án đang được Sông Đà An Nhân chào bán với giá từ 787 triệu/nền.

Vĩnh Lộc Golden nằm gần Khu công nghiệp Vĩnh Lộc và có phía Đông giáp khu chung cư và trục đường Vĩnh Lộc; Phía Tây giáp khu công viên cây xanh và đường giao thông dự phóng; Phía Nam giáp khu dân cư xây dựng mới và nhà dân; Phía Bắc giáp khu công viên cây xanh.



cafeland

Khách hàng quan tâm đến các dự án có thể liên hệ mr.Khanh 0907.786.100 để được tư vấn. 

CĂN HỘ SKY CENTER PVC IC

ĐĂNG KÝ NHẬN THÔNG TIN CĂN HỘ SKY CENTER PVC IC : TẠI ĐÂY

DỰ ÁN THE LONG HAI

ĐĂNG KÝ NHẬN THÔNG TIN DỰ ÁN THE LONG HAI : TẠI ĐÂY

Mail: khanh.luu@thegoldenland.vn Tham thảo thêm nhiều dự án tại : http://chuyenvientuvan.com.vn 

can ho, can ho sky center pvc ic, căn hộ sky center pvc ic, can ho sky center, căn hộ sky center, can ho sky center pvc, căn hộ sky center pvc, can ho vung tau, căn hộ vũng tàu, sky center vung tau, sky center vũng tàu,vung tau pvc ic, vũng tàu pvc ic, pvc ic, vung tau, vũng tàu, the long hai, du an the long hai, bien long hai, khu nghi duong the long hai, khu biet thu long hai, du an biet thu nghi duong the long hai, the long hai vung tau

 

Luật Nhà Ở Và Kinh Doanh Bất Động Sản Lại Lỗi Hẹn

Quy định tại Dự thảo là vậy, nhưng nhiều nhà đầu tư nước ngoài vẫn phải đợi đến khi nghị định được ban hành thì mới có thể thành lập DN để hoạt động. Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, nhiều nhà đầu tư nước ngoài tỏ ra sốt ruột, vì sự chậm trễ này, bởi có thể cơ hội từ thị trường sẽ dần trôi qua.

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi lại lỗi hẹn!

Thế là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi lại “lỗi hẹn” với thị trường khi thời điểm 1/7 đã đến trong tuần này, mà các nghị định hướng dẫn thi hành vẫn chưa được ban hành.

Trao đổi với PV cuối tuần qua, ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Bộ Xây dựng đến nay mới trình Chính phủ được 3/5 dự thảo nghị định hướng dẫn thi hành hai sắc luật trên. Hiện các dự thảo nghị định này vẫn đang được gửi lấy ý kiến các bộ, ngành, nên Thủ tướng Chính phủ chưa thể ký ban hành.

Có thể thông cảm với các nhà soạn thảo, rằng đây là lĩnh vực tác động đến tất cả các thành phần trong xã hội với nhiều vấn đề phức tạp, nhạy cảm nên cần thận trọng. Tuy nhiên, cũng không thể nén được tiếng thở dài đáng tiếc. Bởi thị trường dường như đã hội tụ tương đối đầy đủ điều kiện, chỉ chờ “gió Đông” là những chính sách mới được ban hành để bùng lên sức sống mới.

Chẳng hạn như tại lễ mở bán Dự án Naman Residences tại Đà Nẵng, ông Nguyễn Thành Nam, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô cho biết, 65% khách hàng đến thuê nhà của giai đoạn trước là người nước ngoài và trong số đó có nhiều người muốn đầu tư vào dự án. Tuy nhiên, họ phải chờ đến 1/7/2015 khi luật có hiệu lực để “chắc chân” trong việc sở hữu và giao dịch bất động sản.

Theo Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở, người nước ngoài không được sở hữu quá 30% tổng số căn hộ của một tòa chung cư. Trường hợp trên một địa bàn tương đương cấp phường có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.

Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không vượt quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của mỗi dự án; trường hợp trong một dự án hoặc trên một địa bàn có số dân tương đương cấp phường có nhiều dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không vượt quá 250 căn.

Theo nhiều chuyên gia, những quy định trên là rất rõ ràng và chỉ cần nghị định có hiệu lực là áp dụng được ngay. Tuy nhiên, với sự chậm trễ kể trên, nhiều chủ đầu tư cho biết, có thể vuột mất cơ hội thu hút đầu tư từ nguồn vốn ngoại. Có nhà đầu tư đã nhanh nhạy bằng cách cho khách hàng người nước ngoài đăng ký giữ chỗ để khi nghị định được thông qua sẽ được ưu tiên mua nhà.

Tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp tình thế và quan trọng hơn, sự chậm trễ này rất có thể khiến người nước ngoài có một cái nhìn khác về môi trường kinh doanh tại Việt Nam.



Hay tại Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản, quy định cho phép người nước ngoài được kinh doanh bất động sản tại Việt Nam là một quy định rất mới và được đánh giá là cởi mở, nhưng tại dự thảo nghị định không có một chữ nào nói đến đối tượng này. Giải thích về vấn đề này, ông Phấn cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã cho phép cả tổ chức và cá nhân trong và ngoài nước được tham gia kinh doanh bất động sản.

Trong đó, riêng đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thành lập DN. Theo quy định, loại hình DN này áp dụng chung cho cả trong và ngoài nước với vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng và phải có đủ năng lực về tài chính để thực hiện dự án.

Quy định tại Dự thảo là vậy, nhưng nhiều nhà đầu tư nước ngoài vẫn phải đợi đến khi nghị định được ban hành thì mới có thể thành lập DN để hoạt động. Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, nhiều nhà đầu tư nước ngoài tỏ ra sốt ruột, vì sự chậm trễ này, bởi có thể cơ hội từ thị trường sẽ dần trôi qua.

Tuy vậy, ông Phấn cũng “bật mí” một giải pháp tình thế là sẽ đề nghị Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng làm văn bản tạm thời hướng dẫn thi hành luật để áp dụng trong thời gian chờ nghị định hướng dẫn được ban hành.

Rõ ràng đó là giải pháp tình thế. Nhưng dẫu vậy có cũng còn hơn không. Và chỉ hy vọng, những hướng dẫn đó đừng khác quá xa quy định của nghị định chính thức sau này để DN không phải... bắt đầu lại.

cafeland

Khách hàng quan tâm đến các dự án có thể liên hệ mr.Khanh 0907.786.100 để được tư vấn tham quan dự án cùng nhiều phần quà hấp dẫn có giá trị. 

1. Dự án căn hộ city gate towers

2. Dự án căn hộ nhật bản

Mail: khanh.luu@thegoldenland.vn Tham thảo thêm nhiều dự án tại : http://chuyenvientuvan.com.vn 

can ho city gate towers, can ho city gate, citigate, citygate.vn, Citygate.vn, chung cu city gate, can ho nhat ban, du an the easter city, du an khang gia chanh hung, du an chung cu him lam cho lon, du an ehome 3,du an khu dan cu le thanh, du an khu dan cu phong phu, du an manhattan, can ho city gate towers, can ho quan 8, can ho quan 5, can ho quan 10, can ho du an, dự án the easter city, dự án khang gia chánh hưng, dự án chung cư him lam chợ lớn, dự án khu dân cư lê thành, dự án khu dân cư phong phú,